부동산 경매는 흔히 진입장벽이 높다고 인식된다. 하지만 이 말이 진짜 사실일까? 사실상 지금껏 일반인의 눈높이 맞춰 경매를 쉽게 알려주는 곳이 없기도 했고, 어떻게 쉽게 가르쳐야 할지 모르기도 한 것이다. 『한 권으로 끝내는 실전 경매』 의 저자는 제도권 금융기관에서 수년간 다진 실무 경험을 토대로 200여 개의 그림과 도표를 통해 누구나 이해하기 쉽게 ‘실전 경매’를 설명한다. 요즘처럼 조기 퇴직이 일상화되고, 은퇴 후 30년 이상 뚜렷한 소득 없이 지내야 하는 상황에서 경매는 제2의 부를 만들 수 있는 특별한 기술이 된다. 경매 이론부터 실무까지 완벽하게 마스터 할 수 있는 이 책으로 당신도 경매 투자의 고수로 다시 태어날 수 있다.

자기 소개를 부탁드립니다.

안녕하세요. 저는 『한 권으로 끝내는 실전 경매』 를 집필한 부동삶입니다. ‘강.부.자. 부동산 스터디’라는 네이버 카페를 운영하고 있으며, 경매, 아파트, 건축, 재개발, 재건축, 카페 프렌차이즈 사업, 주식 트레이딩 등 다양한 분야를 연구하고 투자하고 있습니다. 제 꿈은 실전투자자로서 100세가 되어도 현금을 쥐고 시장의 변동성이 주는 과실을 수확하고, 그것을 주변 사람들과 나누며 함께 성장하는 것입니다.

책을 읽는 독자들이 이해하기 쉽도록 도표와 그림을 많이 사용한 걸로 알고 있습니다. 어떤 독자층이 이 책을 읽으면 가장 좋을까요?

저 역시 보통 사람처럼 대학생, 투자 초보, 직장인의 시기를 거쳤습니다. 각 상황과 연령별로 필요한 지식과 공감대가 다른 경우가 많습니다. 그 모든 시기를 관통하는 정보를 전달하고 싶었습니다. 그 중에서도 이 책을 가장 강력히 추천하는 독자층은 경매를 통해 내 집을 마련하려는 분들과 부동산투자를 통해 경제적 자유를 꿈꾸는 분, 부동산을 제대로 공부하고 싶은 ‘부린이’들입니다. 또한, 금융권 입사를 준비하는 대학생들은 이 책을 읽어 두면 전공시험, 실무 면접 시 도움이 될 것입니다. 책 내용을 금융권 실무자들이 보아도 무방할 정도로 체계화했기 때문입니다. 실무를 반영하여 권리, 지역, 수익, 정책, 대출분석과 인테리어 노하우까지 넣었기 때문에 각 독자의 입맛대로 골라보는 재미가 있을 것입니다.

이해를 돕기 위해 많은 도표와 그림을 사용한 『한 권으로 끝내는 실전 경매』

부동산을 그냥 매입하는 것과 부동산 경매를 통해 매입하는 것의 차이점과, 부동산 경매를 통해 매입할 때의 가장 큰 장점 하나만 알려 주세요.

경매로 낙찰 받는 것은 일반 입찰에 비해 권리분석과 명도, 하자 분석에 대한 리스크를 입찰자 본인이 부담해야 하는 차이점이 있습니다. 일반매매는 통상 중개사나 매도인과의 협의를 통해 계약서를 작성하기에 상대적으로 안정적인 거래를 할 수 있지만, 경매는 그렇지 않습니다. 하지만, 이런 리스크는 체계적인 공부와 준비로 피할 수 있습니다. 또한, 권리분석과 실전 연습만 되어 있다면 부동산에서 가장 중요한 ‘취득가’를 낮출 수 있습니다. 즉, 경매는 명품을 백화점이 아닌 공장에서 직접 사는 것과 같은 효과를 누릴 수 있는 것이 가장 큰 장점입니다. 

부동산 경매 경력이 오래되었고, 또 직접 카페를 운영하고 있어서 경매에 대한 질문을 많이 받으실 것 같아요. 가장 많이 받는 질문 세 가지를 알려 주세요.

첫 번째는 ‘경매는 위험하고 나쁜 것 아닌가?’라는 질문입니다. 생각보다 많은 분들이 아직도 경매에 대해 부정적 시각을 가지고 있습니다. 책에도 언급하였지만, 공부하고 시나리오를 짠 뒤 낙찰을 받는다면 일반매매보다 더 안전할 수 있습니다. 또한, 경매는 신용사회를 지탱하는 최후의 보루로 채권자의 고통을 헤아리는 행위입니다. 부정적 선입견을 가질 필요가 없습니다. 그리고 경매는 일반 매매뿐만 아니라, 전세 보증금 등을 지키는 방법도 익힐 수 있기에 2020년을 살아가는 사람이라면 부동산 관련 사고 방지를 위해 반드시 알아야 할 사항입니다.

두번째로 가장 많이 받는 질문은 ‘어떻게 경매를 시작하면 될까?’입니다. 요즘은 다양한 책과 유튜브, 커뮤니티, 저보다 훌륭한 현장 전문가들이 많습니다. 먼저 책을 통해서 충분히 공부를 한 다음에 강의를 수강하고, 실전 경험을 하면 됩니다. 가장 중요한 것은 실제 서류까지 열람하고 분석할 수 있는 것을 목표로 차근차근 해 나가면 됩니다.

세번째는 ‘경매가 진짜 수익이 되는가? 돈을 벌기 위해서는 어떤 준비가 필요한가?’ 라는 질문입니다. 실물자산 상승기에는 수도권의 핵심지는 경매로 낙찰 받기 어렵습니다. 취소나 취하가 되기 때문입니다. 반대로 요즘 같은 침체기에는 연체율 상승과 함께 다양한 매물이 나와서 기회가 많습니다. 그 시기를 준비하는 것입니다. 최근 시장 상황을 보면 점차 그 시기가 도래해 오는 것을 느낄 수 있습니다. 초보라면 아파트, 빌라를 먼저 하고, 중수라면 다세대주택, 지분물건, 고수라면 특수 토지, 유치권, 법정지상권이 있는 물건을 분석하여 현금화전략을 세운 뒤 낙찰 받으면 됩니다. 여전히 준비된 자에게는 과실이 존재하는 시장입니다.

책에 “확인할 수 있는 권리와 확인할 수 없는 권리”가 있다고 하셨어요. 그렇다면 경매를 잘 모르는 사람이 가장 신경 써야 할 “확인할 수 없는 권리”에는 무엇이 있을까요?

확인할 수 없는 권리는 부동산 등기부에 드러나지 않고 부동산에 존재하는 권리를 말합니다. 대표적으로 유치권, 법정지상권, 매각물건 자체의 하자 등입니다. 유치권과 법정지상권을 법률의 규정에 의해 성립하는 물권입니다. 근저당이나 전세권처럼 등기부등본에 드러나는 것이 아닙니다. 오로지 현장 파악을 통해 분석해야 합니다. 또한, 균열, 처짐, 침하, 파손, 누출, 누수, 작동, 기능 불량과 같은 매각 물건의 하자는 경매 사건에서 ‘무조건 인수’이기에 입찰 시 주의가 필요합니다. 이런 부분은 공적서류에 드러나지 않기에 입찰 시 주의를 기울여야 합니다. 

경매를 통해 매물을 매입하는 걸 넘어서, 직접 인테리어에 참여하시고 꼬마 건물을 건축하는 등 다방면으로 전문가가 되셨는데, 저자님처럼 이런 전문가가 되려면 어떤 과정을 거쳐야 할까요? 이제 막 부동산 경매를 시작하는 평범한 사람에게도 가능한 일일까요?

가장 단기간에 투자의 스펙트럼을 넓힐 수 있는 방법은 경험 많은 사람과 자주 만나는 것입니다. 다만, 스스로 준비되지 않은 상태에서는 고수들과의 만남이 성사되어도 남는 것이 없을 수 있습니다. 그래서 가장 먼저 추천하는 것이 독서입니다. 자신이 관심있는 부동산 영역의 책을 30권 정도 읽고, 마인드맵을 통해 1장으로 정리하는 것입니다. 이 과정을 통해 보고 들은 것을 입으로 말할 수 있게 체계화하는 것입니다. 이후 각종 모임에 참석해서 트렌드를 파악하고, 일반적인 수준의 실전 경험을 해 보고, 부동산으로 작은 돈이라도 꼭 벌어보는 경험까지 해 봐야 합니다. 반드시 호가가 아닌 처분을 통해 내 통장에 돈이 들어오는 과정을 겪는 것이 필요합니다. 그리고 자신의 경험을 글과 자료로 정리하여 투자 판단의 근거로 활용할 수 있도록 정리해 두면 됩니다. 부동산 경매 뿐만 아니라 모든 투자를 시작하는 평범한 사람이 이런 과정(책-현장-네트워크-경험의 체계화)을 거치면 자산 뿐만 아니라 인생도 바뀔 것이라 확신합니다.

독자분들에게 하고 싶은 이야기가 있다면 한 말씀 부탁드려요!

한발의 총알을 가진 명사수는 자신의 영역이 아닌 곳에서 방아쇠를 당기는 실수를 범하지 않아요. 실패할 확률이 높기 때문이죠. 경험 많은 낚시꾼은 자신만이 아는 낚시 포인트가 있습니다. 축구나 농구선수도 마찬가지입니다. 득점 확률이 높은 지점이 따로 있습니다. 이 모든 것은 훈련을 통해 자신의 경험 매뉴얼화하고, 때가 왔을 때 명사수처럼 한발의 총알로 목표물을 명중해내는 작업을 거쳤기 때문입니다. 경매를 포함한 모든 투자에서 중요한 것은 연습과 공부를 통해 확률이 높은 판단 시나리오를 만들고, 그것을 실행하는 것입니다. 저는 독자분들이 이 책을 통해 스스로 만든 투자원칙을 세우고 그것을 실행하는 자신을 믿는 진정한 투자자가 되었으면 하는 바람입니다.

한 권으로 끝내는 실전 경매

부동삶 저

이레미디어

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