무주택자라면 이렇게 부동산에 접근하라

아직도 집을 살까 말까 고민하는 사람들을 위한 긴급 처방전

글ㆍ사진 출판사 제공

2022.07.05

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평범한 샐러리맨이 월급을 모아서 주택을 구입할 수 있을까? 20여 년 동안 어떻게 하면 월급쟁이에서 자산가로 발돋움할 수 있을지 고민했던 와삼 저자는 가능하다고 말한다. 『무주택자를 위한 부동산 119』 이론편에서는 100여 건의 자료를 분석해, 주택 가격에 영향을 준다고 믿었던 다양한 요인들(해외 경제 상황, 금리 인상, 금융 위기 등)이 실은 거의 관계가 없으며, 기우에 불과했음을 밝힌다. 실전편에서는 국내 최초로 3개의 프롭테크 사용법을 자세하게 설명해준다. 해마다 복잡하고 어려워지는 주택청약에 대해서도 단순하게 정리했다. 전용 면적과 공용 면적, 계약 면적의 개념을 설명하고, 각 청약 적금, 부금 등의 장점과 언제 활용해야 하는지도 설명한다.

내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자 및 갈아타기를 희망하는 1주택자 독자들에게 저자님의 소개 부탁드립니다.

한때 주식 투자 등 손대는 것마다 실패하는 마이너스의 손이었습니다. 그렇게 지내다 2014년쯤, 직장 생활을 약 10여 년 이상 했는데, 지방의 작은 아파트 전세금도 내기 어려운 상황이 되었습니다. 순 자산이 돈을 모으기는 커녕 마이너스 상태였죠. '이래선 안되겠다'하는 마음으로 부동산 공부와 투자를 시작했고, 그 결과 8년 정도 지난 현재 다행히 경제적으로 어느 정도 안정을 찾았습니다. 그리고 운 좋게 KDI와 미국(켄터키)에서 정책학 석사 과정을 밟으며, 제가 그동안 공부했던 부동산 이론들을 수많은 논문과 데이터 등을 통해 검증해볼 수 있었습니다.

우리 주변에는 집값이 떨어질 타이밍을 기다리는 무주택자들이 많은데요. 그럼에도 집을 꼭 사야 하는 이유는 왜일까요? 타이밍을 기다리는 많은 무주택자들에게 한마디 해 주세요.

「PART 1 당장 내 집에 관심을 기울여야 하는 이유」 초반에 장기적으로는 평균적인 아파트 가격 상승이 우리의 급여 상승 속도보다 빠르다는 것을 'PIR', '소득 분위별 급여'와 '전국,서울, 6대 광역시 주택 가격 상승률 비교' 등을 통해 설명했습니다. 그러나 장기 평균으로 봤을 때 주택 가격의 상승이 우리가 돈 버는 속도보다 빠르다고 해서, 언제나 집을 사는 것이 좋다는 의미로 받아들여서는 곤란합니다. 즉, 개인의 재정 상황과 관계없이 아무 때나, 아무 지역에 집을 사도 된다는 의미는 절대 아닙니다.

많은 사람들은 모든 지역의 주택 가격이 하나의 큰 움직임을 보인다고 이해하는 경향이 있습니다. 많은 언론이 ‘전국’의 주택 가격 상황을 언급하기 때문이기도 합니다. 그러나 주택 가격은 각 지역별로 각각의 사이클과 에너지를 가지고 있습니다. 때문에, 무조건 ‘사야 한다, 또는 기다려야 한다’는 식으로 접근해서는 안 됩니다. 그보다는 내가 관심 있는 지역이 현재 어떤 움직임을 보이고 있으며, 그 지역의 주택 가격에 영향을 미치는 요소들은 어떤 상황인지를 따져보는 게 중요합니다. 구체적인 내용들은 책의 실전편에 모두 알려 드렸으니, 참고하시면 좋겠습니다.

많은 사람들이 주택 매매를 고려할 때 금리, 국내 경제 상황, 세계 부동산 시장 상황 같은 변수를 고민합니다. 언론에서도 많은 정보들이 쏟아지는 데 이런 영향력을 얼마나 믿고 고려해야 될까요?

많은 언론들은 전문가의 말을 인용해 지금도, 3년 전에도, 5년 전에도 금리 인상과 국내 경제의 어려움 등을 언급하며 주택 시장의 불안을 전망했습니다. 그러나 금리와 국내 경제 등 거시 변수는 우리의 예측 가능 범위 밖에 있습니다. 때문에 '워렌버핏', '피터린치' 등 많은 주식 전문가들도 거시 변수가 아닌 '예측 가능한 미시 변수'를 중심으로 분석하고 투자한다고 밝히고 있습니다.

이는 주택 시장에서도 마찬가지입니다. 금리가 오를 것은 걱정하는데, 정작 내가 관심있는 지역의 주택이 얼마나 줄어들었는지, 전세 가격은 어떤 사이클을 보이고 있는지 등은 확인해 보지 않습니다. 그러나 언론에서는 이런 부분을 자세히 다루지 않습니다. 기억을 한 번 더듬어 보십시오. 매체 전파력이 큰 방송에서, 특히 부동산을 집중적으로 다룬 기획 보도에서 전국의 모든 아파트 가격이 가파르게 올랐던 최근 몇 년까지도 ‘올해 아파트 가격은 올라갑니다.’라는 보도를 한 번이라도 본 적이 있는지요?

일단, 언론에서 나오는 많은 정보를 참고하되, 비판적으로 받아들일 수 있어야 합니다. 그러나 무주택자들은 주택 시장에 대한 경험이 부족하기 때문에 이러한 스크린 능력이 부족합니다. 때문에 무주택자들은 막연한 폭락에 대한 기대를 버리고, 반드시 부동산 공부를 할 것을 조언 드립니다. 평소에 준비가 되어있어야 합니다. 그래야 지금 당장 사지 않더라도 기회가 왔을 때, 세상의 소음에 흔들리지 않고 이것이 진짜 기회인지 아닌지를 판단할 수 있기 때문입니다.

부동산 전문기관 및 전문가가 매체에 나와서 부동산 전망에 대해 말하기도 하는데, 모두 믿고 집을 사도 되나요?

언론을 포함해 여러 매체들을 보면, 우리나라엔 정말 많은 전문 기관과 전문가들이 있는 듯 보입니다. 이들은 연초는 물론이고 수시로, 수많은 전망을 쏟아냅니다. 주택 시장에 초보인 무주택자들은 이들의 얘기에 귀를 기울이고, 주택을 매수할지 판단하는 의사 결정에 많은 영향을 받습니다. 그런데 이러한 전망들이 실제로, 얼마나 잘 맞혔는지 검증해본 사례는 별로 보지 못했습니다.

그래서, 제가 이 책에 전문 기관과 전문가들의 주택시장 전망과 실제 시장은 어떻게 움직였는지를 비교해보았습니다. 보시면, ‘전문 기관과 전문가들의 얘기가 모두 믿을만한 것은 아니구나’ 라는 것도 느끼시게 될 겁니다. 물론, 시장을 잘 파악하고 예측의 정확성이 높은 전문가들도 있습니다. 그러나, 무주택자 입장에서는 어떤 전문가가 시장을 정확하게 파악하는지를 파악하는 것도 쉽지 않은 일입니다. 때문에, 족집게 전문가가 누구인지 파악하려는 노력을 기울이는 대신에, 차라리 본인 스스로를 믿고 직접 부동산 공부를 해보시라고 말씀드리고 싶습니다. 막연히 전문가를 믿는 것보다 본인이 노력하는 만큼 ‘내 집 마련’은 더 가까워지기 때문입니다.

‘내 집 마련’을 계획 중인 독자들을 위해서 어떤 노력과 과정을 거쳐야 하는지 간단한 설명 부탁드립니다.

무주택자들중에 주택 가격이 지나치게 오르게 한 이유로 ‘다주택자’를 언급하는 경우가 많습니다. ‘다주택자’가 주택으로 시세차익을 거둔 사실 자체에 거부 반응을 일으킬 수밖에 없습니다. 주택 가격이 자꾸 오를수록 ‘내 집 마련’의 꿈은 멀어지기 때문입니다. 그런데 이렇게 한 번 생각해보시면 좋겠습니다. 실제로 ‘다주택자’가 주택 가격을 올렸는지 아닌지와 관계없이, ‘다주택자’는 주택으로 시세 차익을 얻기 위해 부동산과 그 지역에 대한 많은 공부를 합니다. 청약에서 운 좋게 당첨되기, 아파트 가격 폭락 외에 다주택자처럼 부동산에 대해서 얼마나 공부를 하셨는지, 무주택자분들에게 묻고 싶습니다.

아파트를 사기 전 또는 팔기 전 반드시 알아야 할 작가님의 꿀팁이 있다면 몇 개만 알려주세요.

일단 기본에 충실하라고 말씀드리고 싶습니다. 가끔씩 아파트를 사겠다고 하시는 분들을 보면, 지역 내의 아파트만 실컷 비교하는 경우를 많이 봅니다. 그러나 아파트를 사기 전에 본인이 관심 있는 지역에 대한 기본적인 분석을 반드시 하시기 바랍니다. 매매와 전세 가격 지수 흐름, 입주 물량, 전세가율 전출입 인구 등등, 그리고 지역의 행정 정보나 개발 호재 등을 담은 분석까지 다 마쳐야 합니다.

이렇게 지역 자체에 대한 이해가 충분히 된 후에, 어떤 아파트가 나에게 맞는지, 지역 내 아파트 간 비교 등을 통해 각각의 매물들이 얼마나 저렴하게 나온 것인지를 판단하시면 됩니다. 팔 때에도 이러한 기본적인 분석들에 충실하시기 바랍니다.

질문2에 대한 답이 될 수도 있는데, 만일 ‘매도 타이밍’이 아파트를 최고가에 파는 타이밍이라고 해석한다면, 세상에 ‘매도 타이밍’을 정확히 맞출 수 있는 사람은 아무도 없습니다. 그러나 제가 책에서 말씀드린 이런 기본적인 분석 노하우를 익히신다면 최소한 시장이 침체기에 빠져서 팔기 어려운 상황은 피할 수 있을 것이라 확신합니다.

『무주택자를 위한 부동산 119』 독자들에게 한 말씀 부탁드립니다.

앞에서 말씀드렸듯이, 저도 주식 투자 등에 실패해서 7~8년 전에 ‘내 집 마련’은 커녕 빚더미에 쌓여있던 적이 있었습니다. 상황을 극복하기 위해, 정답을 찾기 위해 수많은 날을 공부하고 고민했습니다. 그리고 이제 조금 숨을 돌릴 수 있는 상황이 되었습니다. 아마 저와 비슷하거나 오르는 주택 가격에 실망하며 하루하루를 보내시는 분들이 많으실 겁니다. 저는 부동산 강사도, 이 책으로 큰돈을 벌려고 하는 것도 아닙니다. 단지 제가 그동안 실전과 이론에서 공부했던 것들을 함께 공유하고 싶었습니다. 모쪼록, 많은 무주택자분들이 이 책에서 말씀드린 노하우를 활용해서 ‘내 집 마련’에 조금이라도 가까워지시길 바랍니다.

*와삼

성균관대 행정학과를 졸업했다. 그 후 KDI와 미국 켄터키대학교 정책학 석사(MPA, 듀얼디그리 프로그램) 과정에서 ‘부동산(거시 변수와 주택 가격과의 관계’을 학문적으로 공부했다. 자신이 그동안 공부한 이론을 실전에 제대로 접목시키기 위해 2014년부터 서울 강남을 시작으로 지방(세종, 대구, 창원 등)에 부동산을 투자해 현재 40억 원 자산을 이루었다.