직장인 투자자가 알려주는 역세권의 모든 것

『역세권 도장깨기』는 문현웅 대표가 자신의 제자이자 10년 만에 경제적 자유를 달성한 한은진 투자자와 함께 집필한 책으로 역세권 중에서도 알짜배기를 골라내는 비법을 정리한 책이다.

글ㆍ사진 출판사 제공

2022.06.15

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2015년부터 2021년까지 이어진 부동산 상증장은 한 마디로 ‘역세권 급등’으로 요약할 수 있다. 특히 GTX가 들어설 곳들의 가격 상승은 부동산 시장의 패러다임이 ‘지역’에서 ‘역’으로 완전히 바뀌었다는 것을 시사한다. 문제는 ‘알짜배기’다. 역세권이 좋다는 건 누구나 안다. 그러나 남들과 같은 수준으로 올라선 겨우 본전치기다. 중요한 건 남보다 더 오르는 것이다.

새롭게 들어선 정부에서 부동산 규제 완화를 기조로 내걸고 있는 지금, 부동산 시장의 향방은 어떻게 될까? 20년 동안 부동산 실전투자를 해오며 낙찰받은 경매 물건만 860여 건에 달하고, 거쳐간 수강생만 1만 4,000명이 넘는 문현웅 대표는 상승장과 하락장이 반복되는 부동산 시장에서 승리하기 위해선 ‘역세권’에 집중해야 된다고 강조한다. 역세권 부동산은 상승장엔 급등하고 하락장엔 잘 버티어 남보다 앞서갈 수 있다는 것이다. 『역세권 도장깨기』는 문현웅 대표가 자신의 제자이자 10년 만에 경제적 자유를 달성한 한은진 투자자와 함께 집필한 책으로 역세권 중에서도 알짜배기를 골라내는 비법을 정리한 책이다.

이번 책에서 부동산 시장의 중심이 ‘지역’에서 ‘역’으로 바뀌었다고 말씀하셨는데요. 어떤 의미인지 자세히 설명해주세요.

예전에는 부동산 지역을 광역적으로 분석했어요. '노원구와 마포구 중 어디가 좋을지'와 같은 식이었죠. 그런데 이제 그 정도론 부족해요. 좀 더 세밀하게 분석해야 합니다. 예를 들어 볼게요. 노원구 내에서도 7호선 라인이 지나가는 상계주공 단지들과 지하철이 지나가지 않는 중계주공 단지들 쪽은 과거에도 가격차가 났었는데, 이런 차이는 투자수익률과 직결되곤 합니다. 또, 지하철이 관통하더라도 환승역인지, 또 해당 역이나 노선이 서울 핵심 권역인 광화문, 여의도, 강남권까지 얼마나 신속하게 도달할 수 있는지에 따라서도 가격차가 나지요.

마포구를 보면 현재 4개의 노선이 지나가는 공덕역과 1개의 노선이 지나가는 대흥역 인근 부동산들은 거리상으로는 가깝지만 가격은 큰 차이가 있습니다. 분당구도 좋은 예에요. 기존에는 편의시설과 학군이 좋은 서현동, 수내동 부동산 가격이 좋았습니다. 하지만 현재는 강남 업무지구까지 신속하게 도달할 수 있는 신분당선이 지나가는 단지들이 좋은 흐름을 보여주고 있죠. 이처럼 더 높은 수익을 얻으려면 단순히 지역을 분석하는 것을 넘어 지하철 노선에 대해서도 꼼꼼히 살펴보는 것이 필요합니다. 『역세권 도장깨기』는 바로 이 역세권 분석을 기반으로 한 투자 포인트에 집중한 책입니다.

최근 부동산 시장의 화두는 GTX입니다. 착공에 들어간 A노선을 비롯해 B, C노선은 물론 D노선도 화제지요. GTX 역세권 투자에서는 어떤 점들이 중요한가요?

GTX 역세권 투자는 크게 서울권과 경기권 두 가지로 나누어 생각하셔야 해요. 경기권은 GTX역과 물리적으로 얼마나 가까지가 중요한데, 광범위한 지역을 GTX가 커버하는 부분이 있기 때문입니다. 예를 들면 GTX-A 운정역의 경우 이 역을 이용하는 범위를 교하지구, 운정신도시 전체로 확장해서 봐야 합니다.

해당 신도시들 내에서도 역사까지의 물리적 거리도 상당한데, 때문에 GTX 역사까지 걸어서 이용할 수 있는 단지와 아닌 단지들의 가격이 크게 차이날 것으로 보여요. 결국 경기도는 GTX 역사를 걸어서 이용할 수 있는 단지를 선택하는 것이 좋겠죠. 나아가 환승을 통해 빠르게 GTX를 이용할 수 있는 단지를 선택하는 것도 좋습니다. 예컨대 GTX-A 노선인 대곡역 인근 아파트 단지들이 아니라면 대곡역과 환승을 할 수 있는 역사인 3호선 백석역, 경의중앙선인 백마역을 걸어서 갈 수 있는 단지들도 투자 포인트가 될 수 있다는 이야기죠.

반면, 서울 지역은 경기도와 비교했을 때 상대적으로 지하철의 개수도 많고 마을버스 등 대중교통들 사이의 연계도 잘 되어 있는데요. GTX 역사가 들어서면 광역적으로 수혜를 볼 가능성이 큽니다. 무슨 이야기냐면 예를 들어 GTX-A 연신내역이 생긴다면 연신내역 주변 단지들뿐만 아니라 은평구 전역이 수혜를 볼 수 있단 것이죠. 은평구는 서울임에도 비교적 강남까지 진입하는 시간이 오래 걸렸던 지역인데 GTX 연신내역이 생기면 강남까지 신속하게 갈 수 있거든요. 때문에 연신내역에 인접한 은평구 전역이 좋아질 가능성이 있습니다. 이렇듯 GTX 노선은 경기권과 서울권 부동산 시장의 판도를 바꾸어 놓을 중요한 호재입니다.

책을 보면 깜짝 놀랄만한 사례가 많이 나오는데요. 트리마제가 미분양이었던 것, 몇 년 전까지 대치동에 2억으로 투자할 수 있었던 나홀로 아파트가 있었다는 것, 실투자금 2억으로 낙찰받은 용산의 주상복합아파트가 5년 뒤 20억이 된 사례도 있었죠. 지금은 부동산 가격이 많이 비싸진 상황인데 앞으로 기회를 잡으려면 어떻게 해야 할까요?

부동산 시장에는 ‘실력이 아무리 뛰어나도 운 좋은 것을 못 이긴다’는 말이 있는데요. 오랜 시간 부동산 투자를 하다 보니 개인의 판단력도 중요하지만, 그보다 대세 상승장과 대세 하락장이라는 흐름을 잘 타는 것이 중요하다는 생각이 들어요.

2015년부터 2021년까지는 부동산 대세 상승기였는데요. 초기에는 서울의 작은 평수 아파트 가격이 올랐고, 이어서 서초구, 강남구 아파트 가격이 상승했죠. 다음으로 마포구, 용산구, 성동구 지역이 올랐습니다. 그리고는 성북구, 노원구 등 아파트 가격이 올랐고 이후 경기권, 나아가 더 멀리 지방까지 가격 상승세가 이어졌습니다. 우스갯소리로 ‘다 올랐다’고 표현할 정도였죠.

하락장에도 차례차례 가격이 하락하는 비슷한 일이 일어나는데요. 그래서 상승장을 잘 타는 것만큼 하락 시기를 잘 버틸 수 있는 부동산에 투자하는 것이 중요합니다. 상승장과 하락장은 일정 기간을 두고 반복되는데, 더 많이 오르고 더 잘 버틸 수 있는 지역이 바로 역세권 부동산입니다. 속단하기 이르지만 앞으로 1~2년 정도의 하락장을 예상해볼 수도 있는데, 역세권 주변 부동산을 잘 공부해두셨다가, 적은 금액으로 투자할 기회를 잡으시면 좋겠습니다.

윤석열 정부가 규제 완화를 기조로 삼으면서 최근 재건축 단지들로 관심이 모이고 있는데요. 윤석열 정부의 주요 공약과 예상되는 영향은 어떤 것들이 있는지 소개해주세요.

윤석열 정부가 성공적으로 출범했습니다. 윤석열 정부는 후보 시절 크게 9가지 부동산 공약을 발표하였습니다. 이를 '부동산 정상화'라는 단어로 표현했는데, 이 말인즉슨 부동산 정책을 문재인 정부 시절 이전으로 되돌리겠다는 생각입니다. 공약을 찬찬히 살펴보면 앞으로 윤석열 정부가 추구하는 부동산 정책의 방향성을 짐작해 볼 수 있습니다. 두 번째 공약 내용이 “재개발·재건축·리모델링을 활성화하여 수요가 있는 곳에 공급을 늘리겠습니다”였는데요. 여기서 중요한 부분은 “수요가 있는 곳”에 공급을 늘린다는 것입니다. 수요가 있는 곳은 바로 도심을 이야기하죠. 서울 그린벨트나 경기도 지역을 개발하여 수요를 늘리는 것보다 수요가 있는 곳, 즉 도심 개발을 위해 재건축·재개발 규제를 완화하고 리모델링 추진법을 제정하여 공급을 늘린다는 것이 핵심입니다.

이를 구현하기 위해 재건축 규제로 작용하였던 재건축 정밀안전진단 기준을 합리적으로 조정하고, 재건축 초과이익환수제를 완화한다고 했죠. 또 개별 주체들이 들고 있는 물량이 부동산 시장에 나올 수 있도록 일정 수익을 보장해주어야 한다는 생각 하에 부동산 세제를 완화하겠다는 의지를 밝힌 바 있습니다. 이에 다주택자 양도세 중과 유예가 지난 5월 9일 발표되었었죠. 윤석열 정부의 규제 완화 방향성을 부동산 시장에서 긍정적으로 받아들이고 있고 한편으로 공급 가능성, 개별 주체들의 수익실현 물량 등으로 인해 현재 부동산 가격이 하락하는 모습도 보이고 있습니다. 앞으로 구체적으로 법안이 어떻게 발의되는지 계속해서 지켜보셔야 해요.

재건축과 더불어 새 정부에서 리모델링과 관련된 규제도 완화할거라는 기대감이 큽니다. 리모델링에 대해서 간략하게 소개해주세요.

사실 재건축을 추진할 수 있는 아파트가 가장 좋습니다. 새 아파트는 파격적인 구조변경과 최신식 내부설계로 작은 공간에서도 많은 것을 구현할 수 있거든요. 단지 안에 수영장, 카페, 테라스 등 여러 커뮤니티 시설을 세우는데 날로 퀄리티가 높아지고 있기 때문에 무조건적으로 신축 아파트가 좋습니다.

문제는 남아 있는 구축들의 경우 과거 개포주공 단지들처럼 용적률이 낮은 곳이 많지 않고, 대부분 15층 이상에 법적 용적률을 거의 채운 곳들이 많다는 것입니다. 용적률 상향이 이루어지지 않는 이상 리모델링이 대안이 되는 것이죠. 최근 송파구에 있는 두 동짜리 성지아파트가 잠실 더샵루벤아파트로 리모델링을 추진했는데 3.3㎡당 분양가가 약 6,500만 원에 이르는데도 큰 성공을 거두었습니다. 이처럼 내 단지가 리모델링이 된다는 것도 호재입니다.

리모델링 관련 추천 지역은 서초구, 강남구처럼 절대가격이 비싼 지역보다 상대적으로 저렴한 양천구, 마포구, 성동구, 송파구, 강동구, 광진구 등입니다. 이 지역 내에서도 지하철역과 가까울수록 좋고 대단지보다는 4~6개동 안팎의 단지들이 조합원들끼리 합의를 이끌어내기 좋아요. 예를 들어 양천구 오목교역에 인접한 목동 현대1차아파트 등이 있지요. 요즘 많은 단지들이 리모델링을 바라보고 있는데 자금력이 부족한 직장인이시라면 리모델링이 예상되는 단지를 전략적으로 선택하셔도 좋을 듯합니다.

2022년 3월, 2040서울도시기본계획(2040서울플랜)이 발표되면서 큰 화제였습니다. 이 책에서도 중요하게 다루고 있는데 특히 살펴봐야 할 부분은 무엇일까요?

2040서울도시기본계획은 향후 서울의 미래를 바꾸어 놓을 중요한 계획입니다. 이 계획에 의해 10년간 서울 부동산 정책이 이뤄지고 투자의 흐름이 만들어질 것입니다. 구체적 실현방안은 2021년 말이나 2022년에 나올 텐데요. 2040서울플랜에는 서울을 변모시킬 6가지 공간계획이 담겨 있는데 세 가지 정도만 살펴보면 우선 첫 번째로 '보행일상권' 조성입니다. 서울을 다핵화하여 개발하겠다는 것인데요. 서울은 광화문, 여의도, 강남이라는 3대 핵심축을 중심으로 공간이 발전해 왔습니다. 예를 들면 은평구, 도봉구의 경우 핵심지역의 배후지로 머물렀는데 이런 지역들을 주거, 일자리, 여가가 공존하는 다핵심 공간의 하나로 구축한다는 것입니다. 이런 다핵화를 통해 서울의 지역적 불균형을 해소한다는 것이죠.

두 번째는 '수변중심 공간재편'입니다. 서울 곳곳에는 60여 개의 하천이 있습니다. 이 하천을 규모에 따라서 개발하게 되는데 한강 같은 큰 규모의 하천과 인접한 곳은 업무, 상업, 관광의 중심지로 개발하고 중랑천 같은 중급 규모의 하천은 수변 거점이나 명소를 조성해서 인근 주거지와의 조화로운 개발을 진행하게 됩니다.

세 번째는 '다양한 도시모습, 도시계획 대전환'입니다. 서울의 토지는 4가지 용도지역으로 구분되어 있습니다. 아파트가 있는 주거지역과 백화점 등이 있는 상업지역, 공장들이 위치한 공업지역, 그리고 녹지지역이 그것이죠. 천편일률적인 용도지역을 다양화하고 세분화하겠다는 것인데, 예를 들면 관광, 공공, 상업, 업무 등 다양한 기능을 가진 지역을 통해 서울을 입체적으로 개발하게 되는 것이죠. 또한 서울 스카이라인을 규정하였던 35층 높이 제한 기준을 삭제해 도시조성을 한다고 되어 있습니다. 이 세 가지 정도를 살펴보면 서울 전역이 주거, 일자리, 여가가 함께 어우러진 다핵화된 도시, 수변공간과 어우러진 복합적인 공간으로 변모될 것임을 예상할 수 있습니다.

『역세권 도장깨기』를 읽다 보면 2000년대 초부터 지금까지 20년 동안 상승장과 하락장을 모두 겪어 온 문현웅 대표님의 풍부한 경험을 느낄 수 있는데요. 끝으로 가장 기억에 남는 성공한 투자사례와 아쉬움이 남는 투자사례를 하나씩 소개해주세요.

저는 오랜 시간 다양한 곳에서 강의를 해왔는데, 많은 분들이 현재 사는 거주지 주변으로 투자를 하는 경향이 있더라고요. 잘 알고 있는 곳을 투자처로 삼는 것이죠. 저 또한 개인적 이유로 마포구에서 20년 정도 거주하고 있으면서 마포구에 투자 물건이 많습니다. 저는 주로 부동산 경매를 통해서 자산을 늘렸는데요, 현재는 부동산 경매가 대중화되었지만 2010년 전후만 하더라도 부동산 경매시장은 참여자가 적어 낮은 가격으로 낙찰을 받을 수 있었습니다. 낙찰 후 바로 전세를 놓아 투자금을 회수할 수 있는 경우도 있었고요.

예를 들어 2011년에 지금 경의중앙선이 지나는, 당시 시세가 4억 원대였던 대명아파트 32평형을 3억 원에 낙찰받은 후 바로 3억 2,000만 원에 전세를 놓은 적이 있습니다. 당시 마포구의 나홀로 아파트들을 많이 낙찰받았는데, 2015년도 무렵 홍대입구역 주변 연남동의 주택 50평형을 평당 1,500만 원대에 매수한 적도 있었죠. 그때만 해도 이쪽이 지금처럼 발달한 상권이 아니어서 땅값이 저렴했었거든요. 당시 유학생들을 비롯 중국분들이 명동, 연희동, 홍대 등으로 많이 들어오던 시기라 괜찮겠다는 판단으로 투자하였는데 제법 수익을 가져다주었습니다.

아쉬운 투자를 꼽자면 2017년 무렵 분양권 투자입니다. 2017년 이전에는 아파트 분양권을 아파트 분양 후 일정 기간이 지나면 자유롭게 매매할 수 있었습니다. 이때 평택 고덕신도시 분양권, GTX 예정역 주변 일산 원시티 분양권, 제주도 영어 마을 분양권, 위례신도시를 비롯한 경기도 분양권 등 여러 분양권 투자가 가능했습니다. 이때는 부동산 상승장 초기라 큰 투자금 없이도 분양권을 매수할 수 있었죠. 2017년 이후 부동산 규제가 시작되고 세금규제 강화 등으로 이 분양권을 하나, 둘 처분했는데 여러분도 잘 아시겠지만 그 이후 이 물건들은 큰 폭으로 상승했습니다.

결론을 말씀드리면 부동산 투자에 100퍼센트 정답은 없습니다. 그러나 꾸준히 노력하고 관심을 가질수록 정답을 맞출 확률을 높일 수 있으며, 관심을 가진 만큼 좋은 기회를 잡을 수 있지요. 『역세권 도장깨기』가 여러분의 부동산 투자 방향성을 잡는 데 도움이 된다면 좋겠습니다.

*문현웅

20년 경력의 부동산 경매투자자, 실전투자자. 2000년대 초반 토지투자로 부동산에 입문해 20년 동안 토지, 건물, 아파트, 빌라, 상가, 재개발, 재건축, 분양권, 주택신축, 공장, 모텔, 지식산업센터 등 다양한 분야에서 실전투자를 경험했다. 특히 경매 분야에서 전문성을 쌓았으며 낙찰 받은 부동산만 860여 건에 달한다. 실전투자 경험을 생생하게 전달하는 부동산 강의로 명성이 높으며 지금까지 1만 4,000여 명이 넘는 수강생을 배출했다. 연세대학교 경영대학원 특강 등 수많은 강의 이력을 가지고 있다. 부와 경제적 자유를 달성한 지금도 여러 부동산 종목에 실전투자를 하고 있다.

*한은진

부동산 실전투자자. 2010년대 초반부터 금융업에 종사하며 재테크 공부와 부동산 투자를 시작했다. 꾸준한 임장을 바탕으로 서울, 경기, 인천의 핵심 지역을 분석해 경매, 상가, 청약, 지식산업센터 분야에서 투자경험을 쌓았고 30대에 수십 억 원대 자산을 달성했다. 경제적 자유의 진짜 가치는 ‘돈’이 아니라 ‘자유롭고 주도적인 삶’에서 있다는 신념으로, 이를 위해선 누구나 ‘부동산力’을 갖춰야 한다고 생각한다. 경제적 자유에 다가가려는 사람들에게 부동산과 친구처럼 가깝게 지내는 법을 알려주기 위해 노력하고 있다.