빌딩 투자, 시작부터 어렵다면

제가 경험한 빌딩 투자 사례들을 통해 일종의 엿보기와 같은 간접 체험의 기회를 제공하고자 합니다.

글ㆍ사진 출판사 제공

2021.11.25

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이명희 저자

열심히 일해서 번 돈을 통장에 넣어도 사실상 제로금리의 시대, 내 월급은 그대로인데 물가는 계속 상승하고, 열심히 벌어 모을 줄만 아는 성실한 사람이 오히려 제대로 살고 있는지 반문하며 무기력해지는 시대, 그렇다 보니 이제는 주식이건, 비트코인이건 투자를 안 하는 사람을 찾기가 더 어려울 정도다. 그중에서도 부동산 시장은 이것 때문에 유독 더 뜨거웠다. 바로 ‘빌딩’이다. 높은 거래금액 때문에 소위 돈 좀 있는 사람들의(그들만의) 세상이라 여겼던 빌딩이 꼬마빌딩을 비롯해 중소형 건물의 가치가 주목을 받으면서 평범한 월급쟁이들도 레버리지를 활용해 빌딩 매입에 뛰어들고 있다. 『빌딩 투자, 그들은 어떻게 하는가』는 부동산 시장에서 새롭게 떠오른 빌딩 투자에 관한 모든 것을 담고 있다. 빌딩 투자는 대체 누가 어떻게 하는지 궁금한 사람이라면, 혹시 빌딩 투자를 고민하고 있는 사람이라면 이 책을 한 번 들여다보자.

출간을 축하드립니다. 『빌딩 투자, 그들은 어떻게 하는가』는 어떤 책인지 독자분들께 간단한 소개 부탁드립니다.

우리는 현재 저금리와 인플레이션 시대를 살아가고 있습니다. 그렇다 보니 부동산 대란, 주식 대란, 가상화폐 대란에 이어 급기야 스마트폰으로 미술품 소유권, 음원 저작권 등을 나눠서 소유하는 초간편, 초스피드 ‘조각 투자’까지, 투자 대혼란을 겪고 있습니다.

부동산 역시 진입 문턱을 낮춰 적은 금액의 투자자들을 품을 수 있는 펀딩(자금조달)식 조각 투자 플랫폼이 생겨났고, 관련 시장은 지속 확대될 것으로 전망되고 있습니다. 하지만 부동산 투자에 대한 쉬워진 접근성만큼 직접 경험이 부족한 투자에는 그에 상응하는 리스크가 존재하는 것이 사실입니다.

그래서 독자들이 이 책을 통해 부동산을 보는 기본적인 안목을 갖추고, 시장의 흐름을 조망하며 투자 트렌드에 대한 정보를 얻을 수 있기를 바랍니다. 제가 경험한 실제 빌딩 투자 사례들을 통해 투자에 대한 시야 확대와 우선순위 선정, 균형감과 안전성을 겸비한 방법론 등을 제시하고자 합니다.

말씀하신 것처럼 ‘투자’ 자체가 올 한 해 주요 이슈가 되면서 투자를 안 하는 사람이 없을 정도인 것 같습니다. 그만큼 투자하는 방법도 스마트폰 터치 한 번으로 되는 등 많이 간소화되었고요. 하지만 이 책에서는 그보다는 발품의 중요성을 강조하셨는데, 이러한 변화에 대해 어떻게 생각하시나요?

직접투자 외에도 간접투자 방식의 여러 플랫폼이 등장하면서 투자 접근성이 과거에 비해 획기적으로 개선되고 간소화된 것은 사실입니다. 하지만 실물자산에 대한 가치평가(Valuation)의 기준과 본질은 과거와 달라진 점이 크지 않습니다. 가상화폐나 음악 저작권 등의 투자와 달리 부동산 투자에 있어 실제 임장 활동 등 발품의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 부동산 투자에서는 직접투자뿐만 아니라 간접투자 방식도 꼭 발품을 통해 물건의 가치평가를 할 수 있는 노력과 안목이야말로 실제 투자를 실행하기 전 필수적으로 갖추어야 할 요건이라고 강조하고 싶습니다.

최근 ‘꼬마빌딩’이 주목을 받으면서 빌딩 투자에 대한 일반 사람들(자산가가 아닌)의 관심이 높아진 것 같습니다. 실제 시장 흐름은 어떤가요? 예전과 달라진 점이 있을까요?

최근 강남의 국민 평형 아파트가 40억 원을 기록할 정도로 아파트값이 천정부지로 오르면서 꼬마빌딩의 인기가 더욱 치솟고 있는 게 현실입니다. 게다가 정부의 주택 가격 억제책이 이어지면서 상대적으로 규제가 덜한 꼬마빌딩에 시중 유동자금이 몰리는 것이죠. 예전과 달라진 점이라고 하면 비트코인 등 위험자산 투자를 통해 큰 수익을 거둔 20~30대 투자자들이 많이 유입되었다는 것입니다. 꼬마빌딩은 매매가가 높지 않아서 일반 투자자의 비율이 과거에 비해 많이 늘어나는 추세입니다.

2019년부터 규제 지역 내 매매가가 15억 원 이상인 아파트는 100% 현금으로만 매입할 수 있지만, 꼬마빌딩은 최대 70%까지 담보대출이 가능해 주택보다 매입이 쉽고 주택과 비교해 상대적으로 세금 부담이 적습니다. 과세 기준도 높은 편으로 공시가격이 80억 원이 넘는 경우에만 종부세를 내면 되는데 꼬마빌딩은 대부분 공시가격이 50~60억 원 수준이어서 세 부담이 사실상 없다고 할 수 있습니다. 그렇다 보니 투자자들의 새로운 투자처로 주목을 받는 것 같습니다(꼬마빌딩은 세법상 비주택으로 건물이 아닌 토지분 종합부동산세 부과).

그렇다면 빌딩 투자를 할 때 이것만은 꼭 알아보고 시작해야 하는 건 무엇이라고 생각하시나요?

빌딩 거래에서 사람들이 가장 간과하기 쉬운 부분은 바로 세금입니다. 세금은 취득(매입)부터 보유, 임대, 양도(매각)까지 단계별로 부과되기 때문에 초기에 예상했던 예비 건물주의 기대수익률을 당황스럽게도 확 낮춰버릴 수도 있는 중요한 변수입니다. 그래서 듣기만 해도 복잡한 세금 관련 용어 및 내용들은 빌딩으로 향하는 첫걸음을 내딛고도 다시 후퇴하게 만드는 높은 진입장벽이 될 수 있는 것입니다. 세금 납부를 앞두고 알고 대비하는 사람과 전혀 모르는 사람이 겪게 될 혼란과 충격은 천지 차이입니다. 절세를 위해 이렇게 저렇게 계산기를 두드려보는 노력까지는 못하더라도 추후 이런 것들을 납부해야 한다는 것쯤은 꼭 알아두는 것이 필요합니다.

부동산은 아무래도 금액이 크다 보니 온전히 자기자본으로 하는 경우가 드문 것 같습니다. 그래서 많은 사람들이 대출을 통해 부동산을 매입하면서 최근 과도한 대출이 문제 되고 있는데요, 이런 레버리지 투자 시 주의해야 할 점은 무엇일까요?

자기자본이 아닌 경우 이자가 붙기 마련입니다. 그러니 단순 시세차익만을 기대하며 건물을 사기보다는 이자를 갚고도 수익이 안정적으로 날 수 있는지를 계산해봐야 합니다. 예를 들어 자기자본금 10억 원에 40억 원의 부동산담보 대출을 받아 월 833만 원(연 2.5%, 연 1억 원)을 이자로 지출하는 50억 원짜리 건물이 있다고 가정해보겠습니다. 상가건물인 이 빌딩의 월 임대수익은 1,250만 원(연 3%, 연 1억5천만 원)입니다. 그런데 만일 3.5%로 대출 금리가 1%만 올라가도 월 1,167만 원(연 1억 4천만 원)을 은행 이자로 내야 합니다. 그렇게 되면 대출 이자를 뺀 나머지 금액이 90만 원(1,250만 원-1,167만 원)도 채 남지 않게 됩니다. 여기에 각종 세금 및 건물 유지관리비까지 나가게 되면 오히려 마이너스 수익률을 볼 수도 있습니다.

물론 이런 상황을 감당할 수 있을 정도로 여유가 있다면 부동산의 미래가치를 보고 투자할 수 있겠지만, 무리해서 투자가 이뤄졌다면 금리 상승에서 온 리스크로 인해 자금난에 허덕이는 상황에 직면할 수 있습니다. 이럴 경우 과도한 대출보다는 지가 상승에 대한 기대치는 낮더라도 건물 자체의 규모가 크고 월 수익이 보장되는 빌딩에 투자하는 게 바람직한 선택이 될 수 있는 것입니다.

‘부동산’ 하면 입지고, ‘입지’ 하면 강남을 떠올리게 되는데요. 이 책에서는 강남보다 강북 · 수도권이 더 낫다고 하셨는데, 이곳의 투자 가능성에 대해 좀 더 설명해주시겠어요?

대부분의 사람들이 맹목적으로 강남 지역을 선호하는 경향을 보이는 것은 사실입니다. 하지만 무조건 강남 지역을 고집하는 것이 반드시 성공적인 투자의 결과를 보장하는 것은 절대 아닙니다. 앞서 설명했듯이 지가 상승만을 바라보고 과도한 대출을 받았다가 매우 낮은 수익률이라는 결과를 마주할 수도 있고, 심지어는 마이너스 수익률이 되는 경우도 발생할 수 있습니다. 목적과 용도에 따라 강북 또는 수도권 지역에 대한 투자가 강남 지역의 투자보다 훨씬 훌륭한 대안이 될 수 있습니다. 물론 세부적인 입지와 건물의 상태 등에 따라 변수가 있겠지만요.

예를 들어 예산이 빠듯한 예비 건물주가 레버리지를 적극 활용해 강남의 상가에 무리하게 투자하는 것보다는 강북이나 수도권의 빌딩에 투자하는 것이 훨씬 좋은 결과를 가져올 수 있습니다. ‘2020 서울도시기본계획’, ‘2030 서울플랜’ 등의 기존 도시기본계획과 올해 말 발표 예정인 ‘2040 서울플랜’, GTX라 칭하는 수도권 광역 급행 철도망 사업계획 등을 지속적으로 모니터링, 스터디한다면 강남 외 지역에서도 중장기 관점의 투자 안목을 키울 수 있을 것입니다.

마지막으로 빌딩 투자를 고민하고 있는 분들께 한 말씀 부탁드립니다.

빌딩 투자에 관심은 있지만, 빌딩 투자를 고민하며 섣불리 결심이 서지 않는 분들을 위해 제가 빌딩 거래를 향해 첫걸음을 내디뎠던 당시를 떠올리며 서투른 글이지만 최대한 쉽게 기초부터 내용을 정리해 이 책에 담았습니다. 제가 경험한 빌딩 투자 사례들을 통해 일종의 엿보기와 같은 간접 체험의 기회를 제공하고자 합니다. 이 책을 통해 직접 경험할 수 없는 빌딩 투자를 간접적으로 보다 빠르고, 보다 넓게 경험하고 이를 계기로 빌딩 투자의 길로 한 걸음 더 다가설 수 있게 되기를 바랍니다.

*이명희

‘부’의 업그레이드는 그 자체가 ‘목적’이 아닌, 한 사람의 삶의 가치를 보다 풍요롭게 만들어주는 ‘목적’을 향한 ‘수단’이기를 바라는 부동산 컨설턴트. 경매부터 시작해 주거용 아파트 및 상업용 상가분양 컨설턴트로 차차 분야를 넓혀 투자에 대한 혼란만 가중되고 있는 과도한 정보의 홍수 속에서 내 돈을 지키며, 동시에 자산 가치를 상승시킬 만한 명품 빌딩이 무엇인지를 안내하고자 한다. 현재 렉스 중개주식회사 소속으로 매년 5천억 원 이상의 거래를 성사시키며 국내에서 손꼽히는 빌딩 전문 컨설턴트로 활동하고 있다.