평범한 직장인에 초점을 맞춘 부동산 노하우

강꼬빌딩을 사기 전 소규모의 부동산 투자를 통해 부동산 경험과 시드머니 둘 다를 추구하는 것이 맞다고 생각합니다.

글ㆍ사진 출판사 제공

2021.09.27

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꼬마빌딩 하면 돈을 많이 버는 사람, 재산을 많이 물려받은 사람들이 주인이라고 지레짐작하며 감히 건물주가 될 꿈도 꾸지 않는다. 그래서 관심을 두지 않고 재테크 방법으로 고려하지도 않는다. 그러나 꼬마빌딩 주인들은 특별한 사람들이 아니다. 의사나 변호사 같은 전문직도 있지만 택시 기사, 회사원, 공무원 등 대부분 평범한 직업의 보통 사람들이다. 큰돈을 버는 사업가나 많은 재산을 물려받은 사람만이 아니라 평범한 직장인도 건물주가 될 수 있다. 분명한 목표를 세우고 공부해나가면 레버리지를 활용해 얼마든지 가능한 일이다.

『나는 아파트 대신 강꼬빌딩을 산다』는 강남에서만 여러 채의 빌딩을 매입하고 직접 건축하며 임대관리회사까지 운영하고 있는 ‘연금형부동산 연구소’ 황준석 소장의 신작이다. 그는 우리나라 월급쟁이들이 열심히 일하고도 퇴사 후 수중에 아파트 한 채가 전부여서 노후가 준비되지 않는 현실을 안타까워하며, 아파트가 아닌 꼬마빌딩으로 더 빠른 경제적 자유와 노후 불안에서 벗어날 것을 제안한다. 그리고 오랫동안 강남에서 꼬마빌딩을 매입하고, 짓고, 관리하며 얻은 노하우를 이 책에 모두 풀어놓았다.

안녕하세요? 황준석 저자님. 강남에서 오랫동안 꼬마빌딩을 사고, 짓고, 임대관리까지 하시며 남다른 노하우를 쌓아오신 걸로 압니다. 부동산도 종류가 다양한데, 왜 꼬마빌딩에 집중적으로 투자를 하신 건가요?

꼬마빌딩은 월세 수익과 시세 차익을 모두 얻을 수 있는 복합수익형 부동산입니다. 부동산 투자를 꼬마빌딩으로 시작하는 사람은 매우 드뭅니다. 자금 규모 때문인데, 부동산 투자를 성공적으로 하며 자산을 키워나가게 되면 결국은 꼬마빌딩으로, 그리고 더 나가가서는 중대형 빌딩 투자를 하게 된다고 생각합니다. 저 역시 처음부터 꼬마빌딩에 투자했던 것은 아니고 규모와 경험이 쌓이다 보니 자연스럽게 꼬마빌딩에 관심을 갖게 된 것 같네요.

‘강꼬빌딩’이 강남꼬마빌딩의 줄임말이더라고요! 강남꼬마빌딩은 엄청난 자산가들만 소유할 수 있다고 생각했는데요. 반드시 그런 건 아니라고요. 실제 평범한 분이 건물주가 된 경우 중 가장 인상적인 사례가 있다면요?

제가 경험한 가장 인상적인 사례는 50대 맞벌이 부부의 사례입니다. 저와 처음 만나는 자리에서는 남편(대기업 27년 근무) 분이 노후에 대한 고민을 털어놓았고, 결국 건물을 매입하는 것으로 결론을 내렸었습니다. 두 번째 만남에는 아내분도 함께 오셨는데, 그 분의 표정은 불안감으로 가득했습니다. 강남에 건물을 산다는 것은 본인들과는 상관없는 일이라 생각했는데, 남편이 덥석 산다고 하니 혹시라도 잘못되는 것은 아닌지 걱정이 앞섰던 겁니다. 아내 분의 궁금증에 대해 충분히 대화한 후 실제 건물주가 되신 분들의 사례를 말씀드렸더니 조금 안도하는 모습이셨습니다. 이후 시간이 지나 건물을 소유하게 되자 아내 분의 얼굴은 몰라보게 밝아졌고 편안해졌습니다. 그리고 이제 그 부부는 노후에 대한 걱정을 하지 않는 것은 물론이고 가끔씩 저에게 선물과 함께 소식을 전해오고 있습니다.

아파트보다 강남꼬마빌딩 매입을 추천하셨는데, 왜 강남일까요? 그리고 아파트보다 꼬마빌딩에 투자해야 하는 가장 큰 이유는 무엇일까요?

재테크는 돈을 불리는 것입니다. 하지만 돈을 불리는 것에만 집중하면 자칫 도박과 같은 투자를 할 수도 있습니다. 제가 생각하는 확실한 재테크는 손실 볼 확률을 최대한 줄이면서 자산의 크기를 키우는 것입니다. 우리나라 부동산에서 리스크가 가장 적은 곳은 단연 강남입니다. 물론 강남에 견줄 만한 곳들을 이야기할 수도 있지만, 강남보다 확실하게 낫다고 할 수 있는 곳은 없다고 생각합니다.

그리고 아파트는 시세 차익형 부동산이라고 볼 수 있는데, 앞서 말한 것처럼 꼬마빌딩은 복합수익형 부동산으로 월세 수익과 시세 차익 둘 다를 얻을 수 있습니다. 또한 현재 아파트는 여러 가지의 규제로 현실적으로 투자하기 어렵고, 투자한다고 해도 세금으로 인해 수익을 얻기 매우 어려운 상황입니다.

현재 강꼬빌딩을 매입하기 위한 최소 투자비용은 어느 정도일까요? 그리고 평범한 사람들이 해당 시드머니를 준비하기 위한 재테크 방법도 궁금합니다.

강꼬빌딩을 매입하기 위한 최소투자비용은 규모와 입지에 따라 다르지만 약 10억 원 정도입니다. 물론 좋은 입지에 괜찮은 규모의 강꼬빌딩을 사려면 더 많은 자금이 필요합니다. 그리고 강꼬빌딩을 사기 전에 소규모의 부동산(상가, 오피스텔, 소형아파트 등) 투자를 통해 월세 수익 혹은 시세 차익을 얻는 경험을 먼저 해보는 게 순서라고 생각합니다. 어느 날 갑자기 돈이 생긴다고 해도 부동산에 대한 경험이 없다면 강꼬빌딩을 살 수 없으며, 부동산 투자를 하지 않고 적금으로만 종잣돈을 모은다면 강꼬빌딩을 살 수 있는 시드머니를 모으기가 매우 어렵습니다. 그러므로 강꼬빌딩을 사기 전 소규모의 부동산 투자를 통해 부동산 경험과 시드머니 둘 다를 추구하는 것이 맞다고 생각합니다.

강꼬빌딩이라고 해서 누구나 투자에 성공하는 것은 아닐 텐데요. 빌딩을 잘못 사서 손해를 본 사례도 있을까요? 그런 실수를 하지 않으려면 어떤 점에 주의를 해야 할까요?

리모델링을 염두에 두고 강꼬빌딩을 샀는데 매입 후에 리모델링 견적을 내보니 생각보다 훨씬 더 많은 비용이 들어갈 때도 있고, 신축을 하려고 강꼬빌딩을 샀는데 신축이 어렵거나 예상했던 크기보다 건물 규모가 적어질 때 등 매입 전에 충분히 확인할 수 있는 부분을 꼼꼼히 검토하지 않았을 경우 손해를 볼 수 있습니다. 또한 기존 건물을 매입해 그대로 사용할 경우에도 해당 건물의 입지, 구조, 규모에 따른 가치 평가를 제대로 하지 못해 높은 가격에 사서 손해를 보는 경우도 있습니다.

그런데 이러한 실수를 하지 않으려면 ‘사전에 꼼꼼히 확인해야 한다’고들 말하는데, 사실 초보자에게 아무런 도움이 되지 않습니다. 그렇다고 본인이 공부해서 모든 것을 체크할 수 있는 실력을 갖추려면 너무 오랜 시간이 걸립니다. 가장 효율적인 방법은 해당 분야의 전문가 즉 리모델링을 하려면 리모델링 전문가, 신축을 하려면 건축 전문가, 기존 건물을 사려면 건물에 대한 전문가에게 비용을 지불하고 해당 부분에 대해 자문을 구하는 것입니다. 혹은 지인 중 해당 분야에 믿을 만한 사람이 있다면 그 사람의 의견을 구하는 것이 적어도 큰 실수를 하지 않는 방법일 것입니다.

임대관리회사를 운영하시면서 394개 호실의 임대를 관리하시는 걸로 아는데요. 건물의 공실을 최소화하기 위한 특별한 운영 노하우가 있을까요?

첫째, 건물 상태를 최상으로 유지합니다. 그러려면 기본적으로 청소와 수리가 잘 돼야 합니다. 건물 청소는 현재 주 5회 하는 것을 기본으로 계절이 바뀔 때마다 고압수로 세척을 합니다. 수리 역시 수리할 것을 여러 개 쌓아놓았다가 하는 것이 아니라 필요한 시점에 즉시 수리를 하는 것이 건물 상태를 최상으로 유지하는 방법입니다. 물론 이러한 관리를 하려면 비용이 많이 들지만 관리 비용을 줄이면 결국은 건물 수익률이 낮아지는 상황을 맞게 됩니다.

둘째, 세입자들의 민원을 빠르게 해결합니다. 공실은 한 세입자가 나가고 나서 다음 세입자가 들어오기 전까지의 기간인데, 한 번 들어온 세입자가 피치 못할 사정이 아니면 계속 있고 싶게 만드는 것이 가장 최고의 방법입니다. 그러기 위해서는 불편사항이 있을 때 적극 대응하고 빠른 시간 내에 해결해 주는 것이 기본입니다. 셋째, 애초에 공실이 안 될 건물을 선정합니다. “싹수가 노랗다”라는 말이 있죠. 잘될 가능성이 없다는 뜻인데요. 건물도 마찬가지입니다. 전문가의 입장에서 보면 보기만 해도 잘될 건물과 그렇지 않은 건물이 있습니다. 잘 안 될 건물이라면 싸게 살 수 있다고 해도 안 사는 것이 맞고, 잘될 건물이라면 조금 높은 가격을 주더라도 사는 것이 맞습니다. 하지만 건물을 알아보지 못하는 초보자들은 낮은 가격에 혹해 엉뚱한 건물을 사기도 합니다.

우리나라 직장인들은 열심히 일하고도 노후 준비가 제대로 되지 않을 경우가 많습니다. 그런 분들을 위해 조언을 해주신다면요?

저는 매우 현실적인 이야기를 해드리고 싶습니다. 막연하게 열심히 일하면 좋은 결과가 있을 거라는 이야기는 하지 못할뿐더러, 아무에게도 도움이 되지 않습니다. 노후 준비를 위해서는 열심히 일하는 것만으로는 부족합니다. 열심히 일하는 것은 기본이고, 일해서 번 돈을 빠른 시간에 많이 모아 재테크를 해야 합니다. 빠르게 많이 모으기 위해서는 절약은 기본이고 더 많은 돈을 벌기 위해 몸값을 높이는 것 역시 반드시 해야 합니다. 그리고 그렇게 모은 돈으로 돈을 불리는 재테크를 해야 합니다. 절약하고 돈을 모으는 생활은 왠지 팍팍하고 워라밸에도 맞지 않아 보이지만, 노후가 편안하려면 반드시 거쳐야 하는 과정입니다. 운동하지 않고 몸짱이 되는 방법이 없듯이, 돈을 모으지 않고 부자가 되는 방법은 없습니다. 보통 사람이 부자가 되기 위해서는 반드시 종잣돈을 모으고 투자하는 과정을 반복해야 합니다. 너무 당연한 이야기지만 요즘은 “쉽게 돈을 벌 수 있다”, “노력 없이 부자가 될 수 있다”는 말하는 사람이 너무나 많고, 허황된 생각을 하는 사람들도 너무 많습니다. 하지만 저절로 부자가 되는 경우는 절대 없습니다. 가장 확실한 방법은 종잣돈을 모으고 투자하는 것을 반복하는 것입니다.

*황준석

〈연금형부동산연구소〉 소장이자 〈강남건축〉 대표. 강남에서만 28채의 건물을 매입하고, 24채의 건물을 지었으며, 394개 호실의 임대 관리를 맡고 있는 국내 최고의 꼬마빌딩 실전 전문가다. 단순히 부동산 이론만 탐구해온 것이 아니라 직접 건물을 사고, 짓고, 임대하면서 현장에서 실제로 쓰이는 전방위적 지식과 정보들을 축적해왔다. 월세 받는 풍요로운 삶을 제안하기 위해 『그래 나 월세 받고 산다』, 『월세 300만 원 받는 월급쟁이 부자들』, 『월세 1,000만 원 받는 슈퍼직장인들』 등의 책을 썼다.