부동산 침체기 서민의 부동산 대처법

수년째 부동산 시장이 침체하면서 몇 가지 변화가 생겼다. 사는(buy) 집이 아닌, 사는(live) 집에 관심이 높아졌다. 더불어 경매 매물이 많아지면서 경매로 집을 사려는 사람도 늘고 있다. 이 두 가지 변화에 관심을 가진 독자라면 주목할 만한 책이 나왔다. 바로 『앞으로 5년 경매하고 리모델링하라』이다.

책의 저자인 이종민은 전작 『마흔에 살고 싶은 마당 있는 집』에서 도심 속 단독주택 가꾸기에 관해 쓴 바 있다. 이번 책에서도 그의 관심은 아파트가 아니라 단독주택이다. 이번 책에서는 홈스테이징이라는 개념을 소개하는데, 홈스테이징이란 경매 등으로 집을 값싸게 사서 리모델링한 뒤 파는 방식이다. 재테크에 굳이 관심이 덜한 독자에게도 저자가 소개한 인테리어 상식이나 경매할 때 유의할 점 등은 유익한 정보일 것이다.

 

 

어떻게 지내셨나요.

책 출간 후 경매와 리모델링 관련 강연을 하고 있습니다. 경매와 리모델링이 만났을 때 시너지는 단순히 경매만 한다거나, 리모델링만 했을 때와는 다르거든요. 경매 학원 수강생들도 두 가지를 함께 설명했을 때 훨씬 재미있어 하고, 관심을 많이 보입니다. 현재 서울 홍익대학교 대학원에서 부동산개발 관련 논문을 준비하고 있습니다. 일과 공부 모두 재미있게 하고 있습니다. 

 

『앞으로 5년 경매하고 리모델링하라』는 어떤 계기로 썼나요?

2011년 일인데요. 단독주택을 저렴하게 구하는 방법을 찾다가 우연히 화재난 빌라가 경매에 나온 걸 보게 되었어요. 부산 서대신동의 17평 작은 빌라였는데, 2차 유찰될 때까지 아무도 나서질 않는 거예요. 화재난 빌라 공사비 부담 때문인 것 같았습니다. 하지만 인테리어를 전업으로 하는 제게는 그 빌라 공사는 큰 문제가 아니었어요. 그래서 감정가 4200만원짜리 빌라를 2700만원에 낙찰받았지요. 그 후 700만원을 들여 직접 공사를 진행한 후 저희 어머니께서 2년간 그 집에서 사셨어요. 그리고 5000만원에 매매했습니다. 공사비, 취득세, 중개수수료 등을 모두 빼고 나니 세전 1400만원 수익이 생기더라고요.

사실 처음에는 저도 경매에 대한 부정적인 생각이 많았지만 지금은 서민들이 내 집 마련하기에 아주 좋은 툴이라고 생각하고 있습니다. 부동산 경기가 호황일 때는 경매로 낙찰받아 되파는 게 어렵지 않았지만 요즘 같은 부동산 침체기에는 다른 부동산과 차별되는 경쟁력을 갖춰야만 팔릴 수 있거든요. 경매하시는 분들에게 제 경험이 도움이 되실 듯하여 출간하게 되었습니다.

 

요즘 재테크가 한국경제가 더는 고도성장이 어려우니, 돈을 불리기보다는 지키는 데 초점을 맞추는 흐름입니다. 부동산은 어떨까요?

‘주택 컨설턴트’ 라는 저의 직업상 주택 시세 조사를 자주 하게 되는데요, 최근에는 서울을  중심으로 아파트 가격은 점점 떨어지고 단독주택 가격은 지속적으로 상승하는 모습입니다. 이미 평당 가격으로 단독주택이 아파트를 추월한 곳이 많습니다. 이제 우리나라도 땅에 대한 가치를 더 높이 평가하게 되었나 봅니다. 아마 지방에도 이런 추월 현상을 조만간 목격하게 될 것 같습니다. 부동산 재테크에 관심이 있다면 단독주택 가격 상승에 주목하셔야 합니다. 

 

홈스테이징이라는 개념이 한국에서는 생소합니다. 설명을 부탁드립니다.

시장에 내어 놓아도 오랫동안 잘 팔리지 않는 부동산을 더 빨리, 더 좋은 가격에 판매하는 부동산 전략입니다. 핵심 작업은 잡동사니 정리, 내ㆍ외부 청소, 컬러 바꾸기입니다. 부동산과 인테리어가 결합된 개념이라 보시면 되는데, 결국은 건물을 잘 팔리기 위한 작업이니 부동산 마케팅 전략이라 보시면 됩니다. 미국과 캐나다에서는 이런 일을 하는 분들을 ‘홈스테이저’ 라는 직업명으로 부르고 있고, 많은 분들이 활동하고 있습니다.

 

왜 홈스테이징이 필요한가요?

아파트 모델하우스에 가면 그곳에 놓인 가구도 예쁘고, 그릇도 아기자기하고 그림도 멋이 있어 그 집 전체가 좋아 보입니다. 그래서 기분 좋게 분양 계약을 합니다. 하지만 실제 입주를 하게 되면 모델하우스에서 보았던 가구, 그릇, 그림 등은 없습니다. 모델하우스를 만든 분양업체들이 우리를 속인 건가요? 그렇지 않습니다. 분양업체들은 그 집을 더욱 매력적으로 보이게 만들기 위한 전략을 취한 것뿐입니다. 홈스테이징은 내 집을 부동산 시장에 내어놓았을 때 더 빨리 더 합리적 가격을 받기 위한 노력으로 생각하시면 될 것 같습니다. 홈스테징은 ‘home’ 집을 ‘staging’ 무대 위로 올린다는 의미입니다. 연예인이 무대에 올라가기 전에 화장을 하고 멋진 옷을 입는 것과 같은 개념입니다. 

 

아파트 홈스테이징보다는 주택 홈스테이징을 책에서 주로 다뤘습니다. 이유가 궁금합니다.

아파트는 굳이 홈스테이징 하지 않아도 적절한 가격만 맞추어 주면 잘 팔립니다. 그리고 아파트에 비싼 비용을 투자해서 공사를 한다고 해도 매매할 때 공사비만큼 제 가격을 받기 어렵습니다. 하지만 주택은 합리적인 가격에 빨리 매도하기 위해서는 무언가 다른 것이 필요합니다. 그것이 바로 홈스테이징입니다. 홈스테이징 한 단독주택은 나중에 공사비 이상으로 가격을 더 높여서 매매할 수 있습니다. 홈스테이징을 주로 주택에 관해서만 이야기 한 이유가 여기에 있습니다.   

 

일반인이 하기에는 진입장벽이 높은 방법인 듯합니다. 

앞서 홈스테이징에 대해 설명했듯이 홈스테이징은 경매와는 아무런 관계가 없습니다. 홈스테이징은 잘 팔리지 않는 부동산을 더 빨리 더 좋은 가격에 판매하기 위한 부동산 전략일 뿐입니다. 책을 읽어 보시면 아시겠지만 홈스테이징은 누구나 할 수 있는 일입니다. 그리고 경매로 집을 사서 리모델링을 한 후 다시 더 좋은 가격에 판매하는 것은 저의  전략이고 서민들을 위한 내 집 마련 방법이기도 합니다. 그것을 소개한 것이 바로 『앞으로 5년 경매하고 리모델링하라』입니다.

 

집을 좀 더 싸게 구하기 위해 경매에 관심을 보이는 일반인이 늘어나고 있습니다. 반면, 경매에는 위험도 존재하는데요. 경매를 생각하는 초보자에게 조언 부탁드립니다.

흔히 경매에서 어려운 점은 권리분석과 명도라고 합니다. 하지만 권리분석은 그리 어려운 일이 아닙니다. 초보자들은 복잡한 특수물건을 피하고, 명도하기 쉬운 물건만 접근하면 됩니다. ‘명도’라는 것은 경매에 나온 집에 현재 거주하고 있는 집주인이나 세입자를 내보내는 일을 말합니다. 현재 경매 물건 중의 80% 이상은 명도하기 쉬운 것들입니다. 제 책에도 한눈에 쉽게 배우는 경매 권리분석 다이어그램을 소개했는데요(47쪽), 쉬운 물건만 접근하시는 게 좋습니다. 저도 복잡하고 어려운 물건은 쳐다보지도 않습니다.

1차 권리분석을 해놓은 유료사이트도 많이 있습니다. 그곳을 참고하셔도 좋을 듯합니다. 저렴한 경매학원도 있고, 경매 저자들의 무료 강연회도 많이 열립니다. 1차로 책을 보고, 2차로 저자 또는 학원 강사에게 직접 설명을 들으면 권리분석하는 방법이 명쾌하게 해결될 겁니다.

명도도 시간과 정신적 스트레스가 있는 일이긴 하지만 어려운 것은 아닙니다. 일반인이 정작 어려운 것은 집을 보는 안목이 없다는 점입니다. 내 집 마련을 위해 경매를 했다면 안목이 없어서 ‘조금 안 좋은 집을 선택했구나’ 생각하고 살면 되지만, 재테크로 경매를 했다면 손해를 입을 수도 있습니다. 경매의 가장 중요한 목적은 부동산을 싸게 취득하기 위함이기 때문입니다.  

2013년 『마흔에 살고 싶은 마당 있는 집』도 집필했는데요. 특별히 단독주택에 관심이 많은 듯합니다. 대표님께서 생각하는 ‘집’의 이상형은 어떻습니까?

추억할 수 있는 집을 늘 생각합니다. 아파트에 살면서 추억할 수 있는 것이 얼마나 될까요? 단독주택은 추억을 부르고 추억을 만드는 마법공간입니다. 지금 집을 떠올리며 그림을 그려 보세요. 아파트를 그리는 사람이 어디 있겠습니까? 아파트는 빠른 경제 성장과 인구 성장을 뒷받침하기 위한 도구일 뿐 입니다. 아파트와는 달리 단독주택은 단순히 건물이 아닌 추억을 담을 수 있는 집이라 생각합니다.

다양한 형태의 인테리어를 소개해 주셨는데요. 대표님께서 선호하는 인테리어 스타일이 있을까요.

저는 화려한 클래식스타일을 굉장히 단순화시킨 세미클래식스타일을 아주 좋아 합니다. 저의 디자인 작업들을 보면 많은 경우가 세미클래식스타일 입니다. 저는 기본적으로 단순한 것을 좋아하지만 완전히 그렇지는 않은가 봅니다.

 

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