패닉바잉, 벼락거지, 부동산 블루… 부동산 투자자들의 자조 섞인 유행어들이다. 서울 아파트 마지막 폭등장이 다가오고 있다. 부동산 광풍 속 당신은 지금 어떻게 대응하고 있는가? 최고의 부동산 멘토 오윤섭이 서울 아파트 마지막 상승장에서의 부동산 투자전략을 전한다. 급변침하는 부동산 대책 속에서 속절없이 흔들리고 있는 부동산 투자자를 위한 나침반이 될 것이다. 

최소한 3기 신도시 입주가 본격화되는 2028년 이전까지 서울 아파트시장의 상승폭은 적지 않을 것이다. 유동성 장세에 2023년 전후 금리인상이 본격화될 때까지, 서울 주택시장은 폭등장이 올 가능성이 크다. 이럴 때일수록 선택과 집중이 필요하다. 서울권 원도심, 신도심 아파트에 집중투자하라. 최고의 투자처는 원도심 생활권 내에서 가장 비싼 아파트가 될 재건축단지다. 2020년대 강남3구, 여의도, 목동 중층 아파트 노후화와 분당 1기 신도시 노후화로 엄청난 투자기회가 오고 있다. 2020년대에 빛을 발할 아파트로 갈아타야 한다. 

3년 만의 신작 『서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라』에 대한 소개 부탁드립니다.

2015년 이후 수도권 주택시장이 상승장을 맞았습니다. 2021년 3월 현재는 상승장 후반기라고 봅니다. 최근 시장금리가 오르면서 하락시기에 대한 관심이 매우 많은데요. 이에 대한 제 생각을 담은 책입니다. 한마디로 말하면 지금은 하락장보다 상승장보다 베팅해야 한다는 것입니다. 너무 이른 매도는 자산소득을 잃는 것은 물론 자산 구매력이 줄어드는 실수까지 저지를 수 있습니다.  

제목처럼, 서울 아파트 폭등장에서 매수해도 될까요?

무주택자와 1주택자는 매수해야 합니다. 상승장이 아직 많이 남았습니다. 그리고 앞으로 상승장 후반기에 상승폭이 매우 클 가능성이 높다고 봅니다. 상승장이 하락장으로 돌아서려면 최소한 한 가지 이상 악재가 발생해야 합니다. 입주물량이 급증하면서 과공급 구간에 진입하거나 경제위기가 와야 합니다. 수도권의 경우 아파트 입주물량 과공급 구간은 일러야 2026년 이후 진입할 것입니다. 최근 시장금리 상승으로 하락장이 빨리 올 것이라고 예측하는 사람이 많은데 팩트가 아닙니다. 경제위기로 금리가 단기급등 해야 하락장이 온다는 게 팩트입니다. 

투자자들이 폭등장에서 주목해야 하는 지역은 어디인가요?

수도권 지방 모두 주택시장을 주도하는 아파트는 정비사업 신축입니다. 민간 재개발과 민간 재건축입니다. 민간 정비사업을 규제하는 정부의 스탠스가 바뀌지 않는 한 정비사업 희소가치는 갈수록 높아질 것입니다. 사업시행인가 전후 실행단계와 관리처분인가 이후 입주권 등 정비사업이 활발하게 이루어지는 지역을 주목해야 합니다. 정비사업에 직접 투자를 할 경우 대출규제로 투자비가 많이 듭니다. 따라서 정비사업이 밀집한 지역의 신?구축 대단지를 중심으로 한 투자도 유효합니다. 이른바 정비사업 간접투자입니다.  

강남 다주택자는 1인 1주택으로 세팅한다고 하셨는데, 왜 1인 1주택을 선호하나요?

강남 부자들은 자본소득을 극대화하기 위해, 자녀의 내 집 마련을 위해, 종부세 등 보유세 부담을 낮추기 위해 1인 1주택으로 세팅하고 있습니다. 2019년 이전에는 성인 자녀의 내 집 마련을 위해 초기투자비가 적은 구축을 전세 끼고 많이 매수했습니다. 하지만 2020년 이후에는 보유 중인 주택을 어린 자녀(미성년)에게까지 증여하는 사례가 늘어나고 있습니다. 쉽게 말해 나이에 상관없이 자녀가 둘이라면 최소한 4채로 세팅하는 것입니다. 즉 1인 1주택으로 세팅하는 것입니다. 종부세는 인별 과세로 9억 원 이하라면 소득이 없더라도 부담스럽지 않습니다. 

3기 신도시 사전 청약으로 3040 패닉바잉이 진정될까요?

2006년 판교신도시 동시분양처럼 후폭풍(청약 낙첨자가 인근지역 아파트를 패닉바잉하는 것)이 올 가능성이 높습니다. 역대급으로 재고물량(미분양)이 적은 상황에서 기록적인 청약경쟁률에 로또분양을 하면 3040 낙첨자의 패닉바잉이 재연될 수 있습니다. 3기 신도시 사전 청약으로 패닉바잉이 진정되지 않을 것입니다. 

코로나19 이후 커진 유동성 장세에서 어떻게 대응해야 하나요?

통화량(M2)이 10년 전보다 2배 가까이 늘었습니다. 통화량이 역대급으로 늘어난 2020년에 이어 2021년 이후에도 급증할 가능성이 높습니다. 10년 이상 장기 추세를 보면 통화량이 2배 증가하면 집값도 2배 안팎 오릅니다.

유동성 장세에 적극적으로 대응하는 방법은 안전자산을 매입하는 것입니다. 주택시장에서 강남 부자들에게 최고의 안전자산은 압구정입니다. 투자자들은 자신의 구매력에 맞춰 생활권에서 바이앤홀드(Buy&Hold)할 수 있는 제2의 ‘압구정’ 아파트를 매수하면 됩니다. 

마지막으로 부동산 투자자들이 시장에 흔들리지 않을 조언 부탁드립니다.

역대급 유동성 장세에 자본소득을 늘리는 것도 중요하지만 현재 자산 구매력을 잃지 않는 것도 중요합니다. 2015년 이후 상승장에서 가장 많이 하는 실수는 섣부른 예측으로 매도 타이밍을 너무 빨리 잡은 경우입니다. 

2021년 현재 하락장보다 상승장에 베팅해 안전자산을 매수하세요. 수도권에선 삼성역 기준으로 대중교통으로 30분 이내 진입할 수 있는 서울권 신축(입주권 포함?입주 5년 안팎), 준신축(입주 10년 안팎) 아파트가 안전자산입니다.  

상승장 후반기입니다. 공격적인 투자를 하되 ‘존버’할 수 있는 힘을 키워야 합니다. 늦어도 2023년까지 처분가능소득(소득-세금?이자?건강보험료 등 비소비 지출) 대비 대출 원리금 상환액(DSR)을 20% 이하로 줄여야 합니다.

서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라

오윤섭 저

원앤원북스

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