부동산 투자, 최신 흐름을 읽으려면

독자분들이 정책과 규제를 분석하여 흐름을 읽어내고 각자의 포지션에 따라 향후 정책과 규제를 맞아 뭘 어떻게 해야 할지 스스로 판단하도록 도움을 드리고 싶습니다.

글ㆍ사진 출판사 제공

2021.10.12

작게

크게

『규제의 흐름을 알면 부동산 투자가 보인다』 앤디 저자는 월급만으로 생활하는 게 당연하다고 생각했던 평범한 직장인이었다. 결혼하면서 신혼집으로 전셋집을 계약한 게 저자의 부동산 첫 경험이었다. 하지만 저자는 주거 안정에 대한 깊은 갈증이 생기기 시작했다. 그 때문에 시작한 부동산 공부가 직접 투자로까지 발전하게 되었다. 그동안 근무 외 자투리 시간에 부동산 투자를 해온 게 벌써 6년이 되었다.

이렇게 꾸준하게 부동산 투자 성과를 만든 저자에게 가장 중요한 노하우는 때마다 발표되는 부동산 정책과 부동산 규제의 행간을 읽는 것이다. ‘카더라’ 정보에 귀 기울이지 않고, 왜 이런 규제 발표가 나왔는지를 자세히 들여다보고 그에 맞는 투자 방향을 직접 정해 투자를 진행해왔다. 지금은 정부의 규제 발표의 의도를 꿰뚫는 것이 성공적인 부동산 투자의 열쇠라고 저자는 말한다.

안녕하세요. 작가님 출간을 축하드립니다. 이 책을 쓰게 된 계기가 궁금합니다.

먼저 부동산 투자에 대한 책을 통해 독자분들과 소통을 하는 것이 저의 2021년 목표 중 하나였는데요, 그 목표에 한발 가까워진 것 같아서 매우 기쁩니다. 이제 새로운 출발점에 서 있다고 생각합니다.

지난 몇 년간 주택 수요자로, 그리고 투자자로 부동산 시장에 참여했습니다. 부동산 정책과 규제 홍수의 혼란 속에서 좌충우돌하며 때로는 좌절하기도 하고 아파하기도 하며, 또 때로는 앞만 보며 달리기도 했습니다. 정책과 규제로 인해 불안해하고 망설이며 좌절하고 투자를 포기하려 했던 제 모습을 떠올리며 지금 저와 같은 고민을 하시는 분들에게 저의 생존 경험담이 출구를 찾아가는 데 작은 길잡이가 되길 희망하며 집필하였습니다. 이 책을 읽은 독자분들이 정책과 규제를 분석하여 흐름을 읽어내고 각자의 포지션에 따라 향후 정책과 규제를 맞아 뭘 어떻게 해야 할지 스스로 판단하도록 도움을 드리고 싶습니다.

서점에 유통되는 부동산 투자 관련 책들과 비교할 때 『규제의 흐름을 알면 부동산 투자가 보인다』의 특징과 차별점은 무엇인가요?

부동산 투자라는 카테고리에 속해 있지만 책 마다 관심 있는 주제는 상당히 다른 것 같습니다. 최근 특정 지역에 대한 분석이나 투자 물건에 대한 권유 내용의 책이 많이 보입니다.

지역에 대한 분석은 부동산 투자에 있어 중요하지만, 해당 지역에 거주하거나 투자하는 독자에 한정된 정보라는 점에서, 투자하려는 독자가 글을 읽는 시점이 해당 지역의 상승 초중반에는 유용할 것이나 보합세이거나 약한 하락을 보일 때에는 오히려 독이 될 수 있다는 점에서 한계가 있다고 보여집니다.

『규제의 흐름을 알면 부동산 투자가 보인다』는 부동산 정책과 규제를 파악하고 이에 대응하는 데 중점을 두고 기술했습니다. 따라서 어느 지역에 거주하는 독자라도 유용하게 활용할 수 있고, 특정 지역에 대한 투자 권유를 받는 듯한 내용에 대한 거부감 없이 보다 객관적인 정보를 제공합니다. 또한 시간이 흘러 새로운 부동산 정책과 규제가 나오더라도 과거의 대응 사례를 참고하여 새로운 정책과 규제에 응용할 수 있도록 도움을 주고자 하였습니다.

『규제의 흐름을 알면 부동산 투자가 보인다』는 제가 직접 실제로 투자하면서 겪은 경험을 담아 서술하였으므로, 직접적인 부동산 투자 경험없이 경제학적 이론에 치우치거나 논리적 근거 없이 과거의 경험과 무용담만을 강조하지 않고, 이론과 실전을 균형 있게 담아 독자분들께 전달하고자 했습니다.

많은 사람들이 부동산 투자를 하고 싶어 하지만 현 시점에서 어떻게 시작하고 접근해야 하는지 막막해하는 분들이 있습니다. 이러한 분들에게 투자를 위한 가이드를 해주시기 바랍니다.

누구나 처음 시작은 어렵고 막막합니다. 부동산 투자는 다른 투자에 비해 상대적으로 큰 투자금이 필요하므로 더욱 어렵게 느껴질 수 있습니다.

어떻게 시작해야 할지 모르고 답답하다면 먼저 하나하나 차근차근 공부해야 합니다. 주변 정보를 듣고 지금 나의 상황에서 나에게 좋은지 나쁜지를 스스로 판단할 수 없다면 아직은 투자할 때가 아닙니다. 더욱 열심히 공부해서 기초 실력을 키워야 합니다.

부동산 투자에 대한 책을 적어도 10권 이상 정독하여 공부를 시작해 보시기 바랍니다. 또한 이론과 함께 내가 감당할 수 있는 선에서 작은 물건부터 실전 투자해 보는 것도 매우 중요한 공부가 됩니다. 단 투자 결정은 내가 스스로 판단하여 최종결정하는 투자이어야 합니다. 첫 투자의 결과가 크게 성공하면 좋겠지만 결과가 그리 좋지 않더라도 실패 원인을 분석해보면 앞으로 성장하는 데 있어 큰 자양분이 됩니다.

부동산 투자로 성공하기 위해 필요한 요소를 단계별로 나누어 설명해주신다면요?

부동산 투자로 성공한다는 것의 의미가 각자에게 다를 수 있을 것 같습니다. 누군가에게는 가족과 함께할 수 있는 내 집을 마련하는 것이 투자의 성공이 될 수 있고, 또 다른 누군가에게는 강남 대형 빌딩의 건물주가 되어야만 부동산 투자의 성공이라 생각할 수 있습니다. 저 역시 아직은 부동산 투자로 성공하기 위해 길을 가고 있는 중입니다.

부동산 투자로 성공하기 위해서는 1) 자본금을 마련하고, 2) 부동산 투자에 대한 공부를 꾸준히 하며, 3) 공부하고 분석한 결과 투자 물건이 보이면 과감히 실행하고, 4) 매수한 후에는 인내를 갖고 보유하시기 바랍니다. 이러한 1)~4)단계를 지속적으로 반복하여 또는 병행하여 진행한다면 점점 더 부동산 투자로 성공하는 길에 가까워질 수 있습니다.

지금 시행되고 있는 금융정책, 부동산 정책에 비추어 시작할 수 있는 투자전략과 투자지역을 소개해 주실 수 있는지요?

2017년 8.2대책, 2018년 9.13대책, 2020년 7.1대책을 통해 이미 나올 수 있는 부동산 규제책은 모두 쏟아져 나왔다고 생각합니다. 금융정책의 경우 금리를 인상하거나 대출을 줄이고 중단할 수 있겠지만, 이미 고가주택 초고가주택의 대출금지와 LTV, DTI제한으로 인해 다른 국가에 비해 현저히 낮습니다. 서울에서는 이미 아파트를 매수하기 위해서는 대출을 전혀 받지 못하거나 매우 적은 금액만을 받을 수 있었으므로, 대출을 줄이거나 제한한다고 하여 크게 달라질 것은 아니라고 보여집니다.

또한, 강원도와 제주도를 제외한 전국의 주요 도시가 모두 규제지역으로 묶여 있으므로, 규제지역의 지정과 비지정의 차이로 인한 풍선효과를 기대하기도 어렵습니다. 이미 서울 지방할 것 없이 전국이 상승세를 지속하고 있으며, 아무리 사고 싶어도 매물이 없어 수요자가 투자금을 들고 기다리고 있는 지역도 있습니다. 보유하고 있는 투자금을 최대한 활용하여 투자할 수 있는 지역과 물건을 선별하고, 신속하게 매수하는 것이 지금의 투자전략이라고 생각합니다.

향후 1~2년 사이 부동산 투자 관련해서 중요한 이슈와 변곡점이 있다면 몇 가지 소개해 주시기 바랍니다.

2022년에는 제 20대 대통령 선거가 있습니다. 대통령 선거의 결과에 따라 부동산 정책과 규제의 장기적인 방향에 영향을 줄 수 있다고 생각합니다. 그러나 여당과 야당 어느 쪽에서 대통령이 당선되더라도 향후 1~2년의 부동산의 큰 흐름에 직접적인 영향을 주기는 어렵다고 보여집니다. 지금의 부동산 흐름은 신축과 구축 주택의 공급부족과 함께 전월세폭등으로 인한 주택 매매 실수요증가에 따른 결과이기 때문입니다.

공급부족의 문제는 당장 대책을 마련하여 실행하더라도 수년이 소요되므로 단기간에 영향을 주기 어렵습니다. 그렇다면 주택 매매로 전환되는 실수요자들을 안정시키기 위해 전월세 세입자들이 주택 매수로 전환하지 않고 계속 전월세로 거주하도록 전월세 매물을 풍부하게 해야 합니다. 또한, 2020년 7월 이후 계약갱신청구권을 사용하여 4년으로 기간이 연장된 세입자들이 퇴거하는 2022년 7월 이후에 양질의 주택을 저렴한 전월세로 공급하게 해야 합니다. 부동산 시장에서 전월세 매물이 크게 증가하도록 하는 정책이나 이슈가 있다면 중요한 변곡점이 될 수 있으므로 주시하시기 바랍니다.

앞으로의 바람과 계획을 소개해 주시기 바랍니다.

그동안 여러 사람의 도움을 받고 성장해왔습니다. 저도 아직 배워야 할 것들이 많지만, 그동안 제가 도움을 받은 만큼 이제는 새로 시작하는 분들에게 도움을 드릴 수 있는 기회를 조금씩 늘려가고 싶습니다. 컨설팅 클래스와 유튜브를 통해 많은 분들과 온라인에서, 그리고 오프라인에서 소통하며 함께 하고 싶습니다.

*앤디

평범한 15년 차 직장인이자, 100억대 부동산 투자자다. 결혼을 하고 신혼집을 전세로 마련하면서부터 오르기만 하는 전세금 내느라 돈이 모이지 않고 있다는 걸 깨닫게 된다. 처음부터 투자를 목적으로 하지 않았기에 민간아파트 청약과 주택담보대출로 자금을 마련해, 매매로 내 집 마련을 하려는 목표를 세우고 부동산 공부를 시작했다. 공급은 한정되어 있지만 수요가 많은 지역을 찾아 전세 레버리지 투자를 했다. 그 결과, 보유 주택 수가 늘었고 다양한 스타일의 부동산을 소유해 6년 만에 100억대 자산가가 되었다.
또한 주택, 상업용 부동산, 재개발 예정지 등 다양한 물건을 매매와 경매를 활용해 투자해 온 저자는 규제와 정책들을 빠르게 분석하여 대응 방안을 수립하기 위해 공부했다. 실제로 이에 따른 투자를 병행하여 이론과 실전에서의 투자 감각을 균형 있게 키우는 것 외에 다른 방법은 없다는 것이 저자의 신념이다. 월급만으로는 노후 대비조차 할 수 없는 시대에 규제가 무섭다고 투자를 포기하지 말고, 규제를 잘 파악하고 그 틈을 찾아내어 경제적으로 안정적인 상황을 만들 수 있길 바라는 마음이다.