주택시장이 심상찮다. 계속되는 정부규제가 일단은 효력을 발휘하는 모양새다. 아파트 가격이 천장을 찍었다는 얘기까지 들려온다. 금리도 불안하다. 이런 상황에서 집을 산다는 건 매우 힘든 일이다. 결국 사람들은 아파트 청약에 몰릴 수밖에 없다. 분양가상한제와 실수요자 중심의 새 제도들이 어떤 이들에겐 오히려 큰 기회가 될 수 있는 상황. 이 기회를 어떻게 잡을 것인가?

최근 ‘청약 전문가’로 각종 미디어와 강연에서 인기가 치솟고 있는 월용이 박지민 저자의 첫 책이 출간되었다. 실제로 수강자들의 청약 전략을 도와 매회 수많은 당첨자를 배출해내면서 주목을 받고 있다. 그는 ‘더 알아보고 더 분석해서 면밀한 전략을 짠 만큼 당첨 확률이 크게 솟구친다’고 주장한다. 무엇을 어떻게 분석해야 한다는 걸까? 그의 이야기를 들어본다.

현 정부 들어 압박 일변도의 부동산 정책으로 시장이 침울한데, ‘실수요자에게 절호의 기회’라고 하신 이유는 뭘까요?

정책 내용으로 비추어 보아 ‘실수요자’는 한 문장으로 압축할 수 있습니다. 부양가족이 많으면서 해당지역에서 오래 거주한 ‘무주택자’입니다. 1순위 청약 조건을 강화시키면서 상대적으로 이들에게 기회가 부여된 것을 확인하려면 청약가점표를 보아야 합니다. 만 30세에 남성이 취직과 동시에 청약통장에 가입하여 남성 평균초혼연령 약 33세에 혼인하고 자녀를 2명 낳아 만 40세가 되었다면, 무주택기간이 10년이면 22점, 부양가족수가 3명이면 20점, 청약통장 가입기간도 10년이면 12점으로 총합은 54점입니다. 8.2대책 이전에 54점이라는 점수는 당첨되기 매우 어려웠습니다. 지난 4월 국토교통부 보도자료에 따르면 8.2대책 후 가점 커트라인은 평균 6.1점 하락했다고 말합니다. 이를 거꾸로 해석하면 54점이라는 점수는 8.2대책 이전에 60점과 비슷하다고 봅니다. 핵심은 청약제도 개선에 있습니다. 8.2대책 이전에 전용면적 85제곱미터는 가점제 40%를 적용했으나 8.2대책 이후는 가점제 100%를 적용했기 때문입니다. 유주택자, 부양가족이 적어도 추첨으로 당첨될 수 있는 가능성을 원천 차단하여 그에 해당하는 공급을 모두 무주택기간과 부양가족이 많은 수요들로 돌려놓았습니다.

평소 강연이나 지인에게 추천하신 청약물건이 높은 당첨률을 보였다고 들었는데, 가장 기억나는 사례 하나만 말씀해주세요.

매 청약건마다 대부분 당첨자가 배출되기 때문에 과거 사례는 금세 잊히는 편인데요, 최근(5월 말) 분양했던 문래 e편한세상에 52점의 가점으로 51점 커트라인을 턱걸이한 59C타입 당첨 사례가 기억납니다. 청약에 앞서 상담을 통해 가점 컷이 보다 높을 59A타입(가점컷 53점)은 제외시키고 59B(가점컷 49점) 또는 59C에서 선택을 추천했습니다. 결국 1점 차이로 59C타입에 당첨되었습니다. 특히 해당 단지는 중도금 납입 40%인 곳으로 (보통 60%) 중도금 전액 대출을 받으면 계약금 10%만 납부하여 초기 비용이 적다는 큰 장점이 있는 아파트입니다. 물론 주변 시세보다 저렴하게 분양을 했었고요. 그래서 당첨된 수강생의 만족감이 더욱 컸습니다.

타입별 청약 경쟁률을 미리 예상하는 노하우가 있나요?

어느 시험이든 기출 문제 풀이가 가장 중요합니다. 청약도 마찬가지로 비슷한 조건의 최근 분양사례가 청약 경쟁률과 당첨 커트라인 예상에 필수입니다. 그러나 이 시험은 답이 없습니다. 그 이유는 청약자의 심리 때문인데요, 하루에도 수백 번씩 바뀌는 수천 명의 청약자 심리를 하나의 개체로 단일화시키는 과정이 필요합니다. 정형화되어 있진 않습니다. 그렇다면 누구나 당첨을 꾀할 수 있을 테니까요. 기본적인 인구 통계에 심리를 끼얹습니다. 심리에 영향을 주는 가장 중요한 변수는 입지와 분양가, 정책이 있습니다. 

책 제목에 ‘35세’가 들어가 있는데, 아무래도 신혼부부층과 겹치는 거 같아요. 최근 신혼부부 특별공급 제도가 바뀌었는데, 어떻게 공략하면 좋을까요?

결론 먼저 말씀드릴게요. 당해 위주로 청약하고 잔여세대추첨을 노리세요. 인터넷 접수로 바뀌었으니 청약 오픈하는 단지마다 일정을 체크하여 직장인인 신혼부부도 잠깐의 시간을 내어 청약하면 됩니다. 청약자 간 경쟁 시에는 당해/자녀수 순으로 당첨자를 선별하니 낙첨될 경우를 대비하여 미계약된 잔여세대분을 추첨하는 일정도 챙겨서 꼭 내 집 마련에 성공하셨으면 좋겠습니다. 

사실 서울이나 서울 근처 아파트 분양은 너무 비싸기도 하고 경쟁률이 장난 아닙니다. 재력에 여유가 없는 30대가 서울지역을 공략하기 위한 특별한 방법이 있을까요?

경제적 여유가 없는 30대가 서울 아파트에 청약하고 당첨되기엔 무리가 있는 것이 사실입니다. 중도금 대출이 전액(40%) 가능하다 하여도 최소한 총 분양가의 30%의 현금은 준비되어야 하니까요. 그러면 우회 방법을 고민합니다. 서울 인근에 저렴하면서도 당첨가능성 있는 아파트를 먼저 공략합니다. 청약제도에서는 이를 조정대상지역 또는 비조정대상지역이라고 부르는데 이들 지역에서는 계약금(분양가의 10%에 해당하는 금액)만 있어도 충분히 보유할 수 있기 때문입니다. 인서울을 원한다면 먼저 거주와 투자를 모두 만족시킬 수 있는 징검다리 역할의 서울인근 아파트를 거치는 겁니다.

최근 분양권 거래가 뚝 끊겼다고 합니다. 앞으로 분양권 시장에 대한 전망은 어떤지요?

2013년부터 분양가를 쭉 둘러보면 인근 시세보다 비싸게 분양한 경우는 거의 없었습니다. 분양받아 내 집 마련을 하는 것이 가장 저렴하다고 생각할 수 있죠. 그렇다면 거래, 즉 매매유동성의 전제 조건은 ‘보다 싼 가격’입니다. 재정비구역에서는 입주권 가격과 분양권 가격을 비교하여 상대적으로 분양권을 매수하는 것이 총 가격에서 싸다면 거래가 이뤄질 것입니다. 새로 조성된 택지에 신규 분양 아파트의 분양가 대비 입지가 비슷한 인근 기분양권이 보다 저렴하다면 역시 거래가 될 것입니다.

수도권 내에서 전매 가능한 지역은 어디가 있을까요?

서울, 과천, 광명, 고양(공공), 남양주(공공), 성남, 하남(공공), 화성(공공)을 제외한 수도권 지역이 당첨 후 6개월 또는 12개월 이후에 전매가 가능합니다.

2018년 유망 청약지 딱 세 곳만 골라 힌트를 주세요!

딱 세 곳만 고르라면(서울시내 제외) 과천지식정보타운, 북위례, 시흥장현지구를 선택하겠습니다. 과천지식정보타운과 북위례는 청약규제지역에 묶여 있어서 높은 가점의 무주택자 예비청약자에게는 거주 만족은 물론 투자가치로도 손색이 없습니다. 시흥장현지구 또한 무주택자/1주택자까지 1순위 청약조건을 갖춰야 하지만 재당첨의 제한이 없고 전매도 1년 후면 가능합니다. 따라서 비싸고 현금이 많이 필요한 청약규제지역에 비해 부담이 덜하면서 교통까지 좋은 공공택지만의 만족감을 충분히 얻을 수 있을 겁니다.